Ситуация на рынке недвижимости Украины – мнение эксперта
О реалиях отечественной недвижимости, перспективах выхода отрасли из кризиса рассказал Председатель национального совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин.
Как на самом деле поменялась ситуация и каково состояние отрасли после подписания Ассоциации с ЕС?
За последние полгода поменялось, без преувеличения, все. Если мы говорим о рынке недвижимости, то самое главное изменение - это территория. Вопрос аннексии Крыма не обсуждал только ленивый, да и проблема украинской собственности на полуострове поднимались не раз . Но и на материковой части страны изменения существенны, пишет domik.ua.
Ранее мы говорили о рынке недвижимости Украины как о едином целом, приводили общие цифры, тенденции и направления развития. Теперь страна четко поделилась на регионы. Рынка восточной части, где происходят военные действия и АТО, не существует физически,на Донбассе не функционирует государственный реестр недвижимости , никаких официальных сделок не происходит.
Центральный регион не может похвастаться какими-то особыми достижениями в сфере купли-продажи недвижимости, зато здесь в последнее время значительно активизировался рынок аренды , особенно в Киеве и крупных городах. Связано это, прежде всего, конечно же, с потоком беженцев с востока страны. В результате складывается ситуация, когда спрос на аренду, в особенности в эконом сегменте одно- и двухкомнатных недорогих квартир, как минимум, в Киеве превышает предложение.
В более дорогом и элитном сегменте есть спрос как на аренду, так и на покупку. Ведь из зоны АТО мигрируют не только отдельные семьи, но и целые офисы, бизнесы, которым необходимы и служебные помещения, и склады, и другая нежилая недвижимость . Квартиры сотрудникам тоже часто снимают. Договоры купли-продажи есть, но они одиночные, их количество сократилось, как минимум, в 10 раз.
Ситуация в западном регионе, в частности очень популярном сейчас Львове, кардинально иная. Здесь рынок недвижимости более-менее стабилен, цены держатся. Этот регион расположен далеко от зоны военных действий, с одной стороны, и наиболее приближен к Европе, в частности Польше, с другой. Кроме того, продуманная политика нынешнего мэра привлекает в город и мигрантов, и большое количество туристов, и бизнес, в том числе, из Восточной Европы.
Я бы сказал, неплохо чувствует себя и южный рынок недвижимости, в частности, Одесса. Здесь, конечно, слышны отголоски войны, но, с другой стороны, с потерей Крыма недвижимость тут стала привлекательной для определенной категории населения. Здесь продолжают покупать квартиры и дома с целью их последующей сдачи в аренду во время курортного сезона.
Таким образом, вывести «усредненные» показатели по отечественному рынку недвижимости сегодня невозможно. Да они и не могут быть такими - слишком уж велика разница.
Некоторые эксперты говорят, что мигранты из восточных регионов могут повлиять на рынок аренды, но никак не продажи, ведь достаточных средств у преимущественного большинства беженцев нет. Как будет развиваться ситуация с этими людьми дальше, ведь им нужно где-то жить?
Действительно, пару месяцев назад некоторые эксперты называли поток беженцев из восточных регионов одним из критериев, который может поспособствовать оживлению рынка недвижимости в центральном и западном регионах. Этого не произошло, прежде всего потому, что капиталовложения в недвижимость, особенно в столице, очень существенны, а у вынужденных мигрантов и денег таких нет, и их собственная недвижимость в восточном регионе пока неликвидна. Другими словами, продать им тоже нечего, чтобы оплатить хотя бы первый взнос.
С другой стороны, по моим наблюдениям, есть категория мигрантов, у которых достаточно средств на приобретение недвижимости, их около 20% от общего количества беженцев. Прежде всего, конечно, речь идет о дорогой недвижимости, но и сегмент эконом жилья, я думаю, может быть востребованным. Первая «волна» таких покупок, когда квартиры приобретались небедными людьми сразу по приезду в другие города и регионы, уже действительно улеглась.
Но теперь, мне кажется, на подходе вторая. Люди, рассчитывавшие через месяц-другой вернуться домой, пришли к пониманию того, что война затягивается и прогнозировать события уже никто не берется. Да и восстановление региона после окончания военных действий займет годы. Поэтому многие приходят к выводу, что настало время обживаться на новом месте. И речь в данном случае идет уже о более дешевом, одно- и двухкомнатном жилье эконом-класса.
Ценообразование в сфере недвижимости остается для всех игроков рынка болезненным вопросом. Происходят ли здесь какие-то изменения и кому они могут быть выгодны?
Ценовое предложение на сегодняшний день, по моему убеждению, завышено на 15-30% по отношению к спросу. Имеется в виду то, что продавец не готов снизить стоимость своей квартиры до суммы, за которую ее готов приобрести покупатель. То есть, реально что-то продается только в тех случаях, когда продавец готов торговаться и делать существенную скидку.
Тем не менее, квартир на продажу выставляется достаточно много, что формирует ложный переизбыток предложения. Если из объявлений убрать все те апартаменты, которые в ближайшее время проданы не будут, потому что владельцы не желают уступать в цене и выжидают, пока цены стабилизируются, рынок экономически выглядел бы более сбалансировано.
Что касается ценообразования в вопросах аренды, то здесь с весны цены в крупных городах - Киеве, Львове, Одессе, Харькове, Днепропетровске - выросли почти на 20%, что опять-таки объясняется наплывом вынужденных мигрантов. Удивление вызывает рост спроса в Киеве, он уже значительно превышает предложение, особенно в эконом-сегменте. Столица традиционно очень дорогой город для жизни, тем более временной. Но с другой стороны, считается, что здесь больше возможностей, деловой активности, выше зарплаты.
Тем не менее, все чаще люди сталкиваются со сложностями в поиске здесь работы, киевляне сами далеко не всегда могут найти место, соответствующее их запросам и требованиям, а приезжие, естественно, снижают и эту планку для работодателей. Поэтому я думаю, что через 3-4 месяца мы будем наблюдать отток мигрантов из столицы и перемещение их в другие регионы.
Каковы по Вашему мнению, перспективы рынка недвижимости Украины и, в частности, ее восточного региона на ближайший год?
Говорить о перспективах сейчас абсолютно нереально. Еще в конце весны мы думали, что ситуация начнет стабилизироваться уже в начале осени, но теперь понимаем, что до какого-либо минимального роста еще очень и очень далеко. Поэтому могу сказать, что в ближайший год рынок недвижимости вряд ли ждут какие-то перемены к лучшему. Совсем он не умрет, конечно, но активизации ожидать не стоит.
Словосочетание же «рынок недвижимости восточного региона» - пока что вообще из ряда фантастики. В каком состоянии там жилой фонд, остается только догадываться, поэтому сколько времени займет его восстановление, тоже непонятно. Тем более, что грядут холода, а неотапливаемые дома зимой разрушаются моментально, что тоже не добавляет позитива в общую картину.
