Колебания курс гривны – чего ожидать от рынка недвижимости?
2013 год ознаменовался полным восстановлением рынка недвижимости и вводом в эксплуатацию свыше 11 млн. кв. м. жилья. Многие застройщики начали развитие новых объектов во второй половине 2013 года и заявляли о запуске еще большего количества объектов на 2014 год, но политическая и экономическая нестабильность в стране внесла свои коррективы и изменила планы многих строительных компаний. Что же ждет строительный бизнес в будущем и все ли покупатели станут счастливыми обладателями своих квартир?
Цены изменились
По данным аналитиков, рынок вторичной недвижимости уверенно держит цены в долларовом эквиваленте на уровне прошлого года. После того, как в феврале 2014 года рынок вторичного жилья замер, в марте он начал понемногу оживать. Этому способствовал отток депозитов из банков из-за недоверия к банковской систем и выбора недвижимости как более выгодного и надежного инструмента сбережения средств. Однако эксперты говорят, что продаются в основном те квартиры, продавцы которых зафиксировали цены в гривне по курсу от 8,5 грн. до 10 гривен за доллар США.
Основные изменения произошли на рынке первичной недвижимости, который достаточно резко отреагировал на колебания курс гривны к доллару США. Повышение стоимости строительных, отделочных и горюче-смазочных материалов повлекло за собой увеличение себестоимости строительства. Чтобы не останавливать строительство и не переходить на менее качественные материалы, застройщики начали повышение стоимости квадратного метра не только для новых продаж, но и для тех покупателей, которые приобрели квартиру в рассрочку.
Практически у всех застройщиков стоимость квадратного метра жилья в гривне увеличилась. Большинство застройщиков привязали стоимость квадратного метра к курсу гривны к доллару США, при этом в среднем по рынку стоимость жилья в долларовом эквиваленте снизилась на 10%. На фоне данной ситуации некоторые застройщики повысили гривневую стоимость всего на 5-15%, есть и компании, которые не пересмотрели гривневую стоимость. В чем же заключается такая хаотичная реакция участников рынка первичной недвижимости?
Надежность застройщика
Несмотря на то, что большинство застройщиков вынуждены пересматривать и повышать цены относительно курса гривны, ряд компаний предлагают покупателям недвижимость по цене от 6 000 до 8 000 грн. за кв. м. Насколько безопасно доверять свои средства таким застройщикам?
Себестоимость строительства в 1 квартале 2014 г. существенно возросла в силу ряда объективных причин, рост цен на некоторые строительные материалы составил от 20 до 50%. С учетом ряда объективных фактов, рыночная стоимость 1 кв. м. жилья в столице не может составлять менее $800 - $900.
Крупные игроки, зарекомендовавшие себя на рынке жилищного строительства, такие как, KAN Development, Интергал-Буд, Stolitsa Group, Киевгорстрой устанавливают стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса в среднем не менее $1100-$1300 в зависимости от месторасположения, степени готовности и технических характеристик объекта.
Удержание стоимости квадратного метра в этих пределах позволяет крупным и надежным застройщикам, таким как UDP, Интергал-Буд, KAN Development, Stolitsa Group поддерживать плановые темпы строительства, соблюдать указанные в договорах сроки ввода объектов в эксплуатацию, не экономить на строительных материалах, обеспечивать высокое качество выполнения строительных работ и успешно завершать все начатые проекты.
Цена в $500-$600 за кв. м при фиксированном курсе гривны на сегодняшний день не является экономически обоснованной. Подобные предложения нередко встречаются у застройщиков с сомнительной репутацией и малым количеством сданных и заселенных объектов. В таких случаях покупатель, как минимум, рискует не получить свою квартиру в установленный договором срок, а часто - и вовсе остаться без квартиры и вложенных средств.
Практика показывает, что объекты, продаваемые по цене ниже рынка, вводятся в эксплуатацию с существенными задержками (до 3-5 лет) и являются проблемными - отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, нет согласованного проекта дома, не получены ТУ для подключения коммуникаций, строительство ведется с нарушением существующих ДБН и норм безопасности. Оформление права собственности на квартиры в таких домах часто становится невозможным из-за отсутствия необходимых документов и согласований.
«Черный список» застройщиков
Специалисты рынка недвижимости отмечают, что многие из столичных новостроек, которые предлагаются по заниженной цене по курсу гривны к доллару, входят в список проблемных объектов Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.
С целью защиты интересов потенциальных покупателей и пострадавших инвесторов Конфедерация строителей Украины 29 апреля 2014 года на круглом столе на тему «Как защититься от афер в строительстве» выступила с рядом важных инициатив, которые были поддержаны ведущими специалистами рынка недвижимости. Среди основного можно выделить предложение о введение системы предварительной регистрации квартир во избежание двойных продаж, создание рейтинга добросовестных застройщиков и публикация «черного списка» компаний, не выполняющих свои обязательства перед покупателями, передаче недостроев (более 7 лет) местным органам власти для завершения строительства собственными силами или с привлечением ведущих застройщиков на льготных условиях.
Как избежать недобросовестных застройщиков
Для минимизации рисков потенциальным покупателям стоит придерживаться следующих рекомендаций:
- необходимо проверять наличие у застройщика полного пакета разрешительной документации - документы на землю, экспертиза проекта и разрешение на строительство;
- следует изучить историю компании перед покупкой жилья, обратить внимание на наличие и количество сданных и заселенных вовремя объектов, в которых жильцы получили право собственности;
- предпочтение стоит отдавать компаниям, строящим жилье за собственные средства, так как они являются более надежными и финансово устойчивыми, чем застройщики, которые строят за средства, привлеченные от продаж или заимствованные у банков под залог квартир.
