Як легально платити валютою за нерухомість - експерт
Курс пливе, продавці-фізособи хочуть за нерухомість та авто отримувати у валюті. А НБУ не тільки не скасував вимогу обов'язкових безготівкових розрахунків при покупках на суму понад 150 тис. грн., але і збирається цю норму знизити мало не до 18 тис. гривень. Ми з'ясували, як зараз обходять ці суворі обмеження.
Ситуація начебто патова: покупці (як і продавці) не надто хочуть зараз розраховуватися в гривні за великі покупки. Продавці - тому що потім виручені гроші заради збереження все одно доведеться звернути на тверду валюту. А спробуй-но купи. Та й збір в Пенсійний фонд вони платити не дуже рвуться. Покупці не хочуть метушні з продажем валюти - зрозуміло, що зараз заощадження на нерухомість та інші покупки робляться у валюті, щоб їх не гризла нещадна девальвація. І ще покупцям нецікаво страждати від завищених цін у гривні - продавці прагнуть зняти з себе та курсові ризики, і витрати на пенсійний збір.
Тому-то і виходить, як у квартировладелицы Наталії Швець, яка готова прийняти за свою нерухомість тільки долари: «Так, я знаю, що офіційно розрахунок у доларах заборонений, але в агентстві нерухомості мене запевнили, що проблем з отриманням готівкових доларів від покупця не буде - нібито є способи вирішити це питання швидко. Не потрібна мені гривня, ви ж бачите, що з курсом коїться?». Ось «Гроші» і вирішили випитати у ріелторів, як це вони примудряються забезпечити легалізацію угод, сплачених саме у твердій валюті, незважаючи на суворі розпорядження НБУ та ГФС.
Майже законно
Самий простий і зрозумілий спосіб розрахуватися доларами за квартиру або будинок - оформляти угоду з допомогою «дружнього» банку. Як правило, всі великі агентства нерухомості (та й дрібні теж) співпрацюють з банками. «Самим звичайним способом проведення розрахунків при купівлі-продажу нерухомості є перерахування оплати з поточного рахунку покупця в національній валюті на поточний рахунок продавця в національній валюті», - нагадує Алексія Овдієнко ЮК «Софоклеус і Партнери Консалтінг».
Все вірно, це самий звичайний спосіб для розрахунків у гривні. А якщо розрахунок проводиться в доларах? Тоді банк відкриває покупцеві і продавцеві поточні рахунки, та вчиняє так звані віртуальні розрахунки. По суті, клієнти (покупець і продавець) ніякого відношення до відкриття рахунків та проведення переказу з рахунку на рахунок не мають. За них все робить банк, і він же видасть довідки - не безкоштовно, звичайно. «Ви хочете купити квартиру за долари?
Так, багато покупців сьогодні платять за нерухомість доларами, так і продавці зовсім не проти взяти валюту. Більш того, багато продавців вимагають провести розрахунок тільки в іноземній валюті», - розповідає ріелтор Тетяна. За її словами, агентство нерухомості, де вона працює, завжди забезпечує своїм клієнтам зручність розрахунків при операціях. «У нас є банк-партнер, який швидко підготує всі необхідні для угоди виписки квитанції, а менеджер банку привезе їх до нотаріуса, який буде посвідчувати угоду. Ціна питання - 700-900 грн. », - розповідає співробітниця агентства нерухомості.
Під час укладання угоди продавець отримує від покупця суму в доларах або євро, а нотаріусу тут же передаються документи з банку про здійснення безготівкового платежу в сумі, згідно з договором купівлі-продажу. Причому, в договорі сума зафіксована у гривні - розрахунки в іноземній валюті між фізособами, як уже сказано, в Україні заборонені.
Ріелтори кажуть, що ця схема працює вже давно - більше року. А все завдяки постанові НБУ «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» № 210, що набула чинності у вересні 2013 року. «Якщо сума договору купівлі-продажу, який укладається між фізичними особами, перевищує 150 000 грн., нотаріус повинен здійснювати посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами дотримано вимогу про проведення розрахунків у безготівковій формі», - йдеться в роз'ясненні НБУ щодо зазначеної постанови.
Рідко і дорого
Є й інші, менш поширені способи придбання нерухомості за долари-євро. Один з таких - отримання псевдокредита. «На ринку використовується схема з використанням кредиту. Вона дозволяє провести легальну з точки зору закону операцію купівлі нерухомості, минаючи обмін валюти на гривню. Не секрет, що всі угоди з нерухомістю індексуються у доларах США. Якщо дотримуватися всю процедуру, покупець повинен обміняти долар на гривню, перевести отримані кошти на рахунок продавця, а той, у свою чергу, перевести їх у готівку і обміняти на долари. Але, враховуючи існуючі обмеження, зробити це непросто. Так і витрати по такій операції будуть непорівнянні з готівковою операцією або навіть прямим перекладом гривна-гривня. Щоб уникнути цього, покупець оформляє кредит на покупку нерухомості, отримані кошти передає продавцеві, а той гасить кредит. Сама ж операція проводиться готівкою в доларах. Щоб гарантувати безпеку, продавець може бути оформлений як поручитель покупця при оформленні кредитного договору», - розповів «Грошам» банкір, який не побажав назвати своє ім'я.
Угода з участю іпотечного кредиту (нехай і несправжнього) - шлях куди більш складний та дорогий порівняно з віртуальним розрахунком за поточними рахунками. Як правило, за оформлення операцій із застосуванням договору іпотеки доводиться платити не менше 1-2% від ціни нерухомості. Кредитні угоди застосовуються, якщо покупцеві необхідно приховати з якоюсь метою свою велику витрату (наприклад, для держслужбовців, які не бажають декларувати свої доходи-витрати). Адже купити будинок за десять мільйонів гривень і купити такий же будинок з залученням кредиту - різниця відчутна, чи не так?
Ще один спосіб «трошки узаконити» розрахунок у доларах - це відмовитися від укладення договору купівлі-продажу на користь договору дарування. У цьому випадку продавець оформляє у нотаріуса дарчу на покупця. Ніякого підтвердження проведення безготівкових платежів не потрібно - квартира-то переходить покупцю як подарунок. Покупець може передати готівкові долари за нерухомість тут же, в офісі нотаріуса при оформленні документа. Мінуси такого способу очевидні - високі ризики та витрати. Адже доведеться заплатити 1% від оціночної вартості нерухомості за послуги нотаріуса і ще 5% - податок на доходи фізичних осіб. тобто при вартості квартири в розмірі 600 тис. грн. витрати становитимуть 36 тис. грн. А якщо визнають угоду удаваною, то є ризик взагалі втратити предмет дарування.
Приклад розрахунку між фізичними особами в іноземній валюті.
На прикладі операції з продажу-купівлі нерухомості.
1. Покупець і продавець передають ріелтору за два-три дні до здійснення угоди купівлі-продажу копії паспортів та довідок про присвоєння ІПН. Дані передаються в банк для відкриття поточних рахунків. Банк відкриває покупцеві і продавцеві поточні рахунки.
2. В офісі нотаріуса покупець і продавець здійснюють операцію купівлі-продажу нерухомості (укладають договір).
3. В офісі нотаріуса після підписання договору і вивчення всіх документів нотаріусом покупець передає продавцю суму в іноземній валюті за придбану нерухомість.
4. В офісі нотаріуса продавець пише розписку про отримання від покупця суми в доларах, вказуючи, що їм була отримана в повному обсязі оплата за продану нерухомість. АБО Нотаріус готує і завіряє заяву продавця про фактичне розрахунку покупця з ним.
5. В офісі нотаріуса менеджер банку передає покупцеві квитанцію про зарахування на його поточний рахунок суми в гривні (дорівнює вартості нерухомості, вказаної в договорі), а також виписку про здійснення безготівкового перерахунку в гривні з рахунку покупця на рахунок продавця. Продавець отримує виписку про надходження коштів на його поточний рахунок. Вартість банківських виписок і квитанцій залежить від ціни нерухомості. Приклад: сума угоди - 800 тис. грн., комісійні банку - 900-1000 грн.
6. Нотаріус посвідчує правочин купівлі-продажу і вносить дані про неї до реєстру.
7. Через 3-14 днів після операції продавець отримує від банку на руки квитанції про отримання ним готівкових гривень зі свого поточного рахунку. Оскільки обмеження на зняття - 150 тис. грн. в добу, то остаточна підготовка квитанцій банком залежить від суми. Наприклад, якщо ціна квартири - 80 тис. дол., банк підготує квитанції за 7 днів.
8. Банк закриває поточні рахунки продавця і покупця.
Джерело: Sv Development
