Переваги покупки житла в передмісті Києва
Восени 2014-го, за даними порталу ЛУН.иа житло в передмісті Києва пропонувалися в 205 околостолічних житлових комплексах (74 зданих в експлуатацію і 131 будується). В Києві в кінці жовтня, за даними ІАП "Столична нерухомість", були відкриті продажу в 127 житлових комплексах-новобудовах.
Передмістя сильно вигравав за рахунок демократичних розцінок, правда, зараз почав їх поступово підвищувати, пишуть Вести.
Де будують
Найактивніші напрямку приміського висотного будівництва, як і попит на дачі і будинки, пов'язані з трасами, оскільки питання, як добратися до столиці, залишається одним з основних при виборі місця проживання. Тому лідирують Києво-Святошинський район і варшавське напрямок, Одеська траса, а також броварське і бориспільський напрямки.
Згідно базі ЛУН.иа найбільше новобудов - в Ірпені (68 майданчиків різного ступеня готовності). На другому місці - Вишневе (18), потім - Буча (14), Софіївська Борщагівка (13). У Броварах і Борисполі - по вісім новобудов, у Вишгороді і Ворзелі - по сім.
При цьому, за спостереженнями директора проектної групи "Архиматика" Олександра Попова, обсяг споруджуваного житла в передмісті Києва зменшився приблизно на 20% порівняно з минулим роком.
"В основному призупинилися роботи на об'єктах у початковій стадії будівництва, де ще не були виставлені на продаж квартири. Забудовники намагаються сьогодні концентрувати максимум фінансових ресурсів на тих об'єктах, які проінвестували гроші покупці", - пояснює він.
У той же час, відзначає експерт, інтерес інвесторів перемістився в бік житла, готового на 60-90%, тоді як ще рік тому покупці готові були купувати квартири в об'єктах надійних компаній навіть на стадії "котлован". Тому про початок продажів заявляють тільки компанії, достроившие будинку до рівня, що задовольняє очікування інвесторів. "Через півроку, коли рівень будівельної готовності багатьох будинків досягне 50-60%, можна буде спостерігати збільшення пропозиції", - переконаний Олександр Попов.
Ставка на економ-клас
Основна відмінність приміських новобудов від столичних - домінування економ-класу. Бізнес - і преміум-сегмент представлені одиничними висотними проектами. При цьому пропозиція дешевше столичного.
У Києві середня вартість квадрата в новобудові в кінці жовтня становила 15,9 тис. грн/кв. м (в економ-класі - 11,2 тис. грн/кв. м, в преміум-сегменті - 26,6 тис. грн), в передмісті - 8,6 тис. грн.
"В середньому у вже побудованих житлових комплексах вона становить близько 10 тис. грн за кв. м, а в споруджуваних - близько 8 тис. грн", - уточнив комерційний директор ЛУН.иа Андрій Міма.
Розкид цін в передмісті теж значний - від 6 до 26 тис. грн/кв. м, тому вважати критерій вартості показовим при визначенні надійності забудовника і якості його роботи експерти не рекомендують. Але називають нижню межу - 5 тис. грн за квадрат.
"Якщо пропонують дешевше 5 тисяч навіть на рівні котловану, треба ретельно, а краще з фахівцями, вивчити проект, його історію і ризики", - порадив керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
Таунхауси проти висоток
Альтернативою висотному будівництву експерти бачать розвиток таунхаусів і котеджних містечок. Поки квартири в новобудовах в передмісті дешевше і столичних квадратів, і котеджів. Однак нові технології можуть змінити це співвідношення. "Вже зараз будинок у 70 кв. м в котеджному селищі, побудований за канадською технологією, коштує близько 45 тис. у. тобто Це з шістьма сотками землі, а за ціною можна порівняти з квартирою у висотці в передмісті", - навів приклад Михайло Артюхов.
Заманюють автономністю
Плюсом новобудов передмістя є те, що вони зазвичай розміщуються на земельних ділянках, які дозволяють створити відмінну інфраструктуру: прибудинкову територію з повноцінними зонами відпочинку для мешканців, достатню кількість паркувальних місць, додаткові переваги у вигляді міні-присадибної ділянки - тераси для квартир на перших поверхах.
До речі, квартири на перших поверхах "з палісадником, він же сад-город" знаходять своїх покупців, наприклад, у курортному Ворзелі. А ось в містах-супутниках перші поверхи забудовники проектують під комерційне використання.
Наприклад, в ЖК "Столичний" (Васильків) вже заселеної першої черги на першому поверсі розмістилися стоматологія, перукарня, продуктовий магазин, а також актуальні для новоселів магазини будматеріалів, шпалер, штор.
Але головна відмінність приміської нерухомості від столичної - орієнтація на автономію. Якщо міські житлові комплекси, як правило, підключають до міських інженерних мереж, то в приміських забудовники намагаються знизити залежність від централізованого постачання води та тепла.
Багато РК самостійно забезпечують себе водою (б'ють свої свердловини), майже всі монтують автономну систему опалення в квартирах з встановленням двоконтурного газового котла (така система дозволяє мешканцям самостійно регулювати споживання газу і розраховуватися тільки за поставлені послуги опалення й подачі гарячої води).
Більш того, автономність стає однією з "завлекалочек" для інвесторів. Наприклад, забудовники РК "Затишний двір" (Княжичі) обіцяють тим, хто зважиться придбати у них квартиру до кінця року, подарувати італійський двоконтурний газовий котел.
Трималися до жовтня
У службах продажу забудовників кажуть, що ціни вони тримали до останнього, а деякі і досі не підвищили. Так, в Бучі, в ЖК "Червоні вітрила" стверджують, що з початку року умов продажу ще не міняли. "Безвідсоткова розстрочка за умови 30% внеску. Квадрат поки стоїть 7,9 тис. грн, рішення про підвищення цін не приймали", - розповіли в службі продажів.
Тільки минулого тижня підняли ціни в ЖК "Столичний" (Васильків). У добудованій секції ціни зросли з 9,5 до 12 тис. грн за квадрат. "Але це вже готова квартира, зі всіма документами, підключеним газом, опаленням. Плати - і живи", - повідомили у відділі продажів.
Для споруджуваної другої черги (термін виконання - I квартал 2015-го) спочатку нижчу ціну підвищили не так сильно - з 7,5 до 8,5 тис. грн за квадрат. Єдине але: всі квартири продаються тільки при стовідсотковій оплаті, розстрочок забудовник не пропонує.
З 17 листопада в компанії ГАЛС підвищили ціни для споруджуваного комплексу в Бородянці - з 5 тис. до 6,5 тис. за кв. м, але поки залишили без зміни ціни у вже готовому комплексі Grand Resort (Ворзель).
"Там є ще квартири. Біженці досить часто ними цікавляться, у нас же практично курорт, - розповіли в компанії. - Але угод не було. Квартири великогабаритні, наприклад двійки - за 80 метрів. Виходить дорогувато - 60-65 тис. у. е."
У ЖК "Супутник" (Гатне) зізналися, що восени питання, підвищувати/не підвищувати ціни, обговорюється кожні два тижні, оскільки для розрахунку розстрочки в компанії застосовують фіксований курс, якщо сплачено понад 50% суми. "У п'ятницю люди дзвонили, я їм радила прийти і укласти договір, поки у нас умовний курс 10,5 грн/$, з понеділка підвищимо до 10,8 грн/tiny_mce_markerquot;, - розповіла менеджер відділу продажів. Зараз ціна квадрата в комплексі 7,8-8 тис. грн і діє акція: при стовідсотковій оплаті однокімнатної квартири знижка 500 у. тобто, двокімнатної - 1000 у. е.
З особистого досвіду
"Знайомі, які купили житло в районі Софіївської Борщагівки без машини, скаржаться на транспортні проблеми. Маршрутки в обидві сторони їдуть забиті. Обіцяна ж маршрутка від забудовника досі не запрацювала", - поділився Іван.
"Не влазьте в розстрочку, краще позичити грошей і відразу виплатити всі. У мене вартість метра була прив'язана до курсу долара, хоча за законами це і заборонено, але наш забудовник знайшов вихід - пише в договорі про "ринкових факторах" для підвищення ціни. Для об'єктів, що будуються начебто все логічно - росте курс, дорожчають матеріали. Однак наш будинок був побудований ще рік тому! У результаті вийшло, що за квартиру в передмісті я заплатив стільки ж, скільки коштує житло в Києві, - розповів приїжджий Віктор.
"Вибрали житло недалеко від межі Києва, залишили завдаток, який нібито нам гарантував те, що квартира за нами зарезервована. Навіть почали шукати майстрів для ремонту. Але протягом місяця її продали іншим людям. Причому повідомили нам лише за два дні до кінця терміну оплати. Як компанії можуть гарантувати, що житло нікому не перепродадуть, не уявляю, у забудовника виявилося аж чотири відділу продажу, і вони один з одним конкурують. Добре, хоч завдаток повернули", - розповіла Ганна.
