Ринок нерухомості пішов у економ-клас – експерт
На загальному досить сумному тлі ринку нерухомості виділяється сегмент економ-класу.
У Києві та області це зараз найпоширеніше і затребуване житло, нехай і з низкою застережень, пише Олена Романюк у №45 журналу Корреспондент від 14 листопада 2014 року.
Якщо судити з реклами та її інтенсивності, можна зробити висновок, що столиця і передмістя буквально охоплені будівельним бумом. Ефір і рекламні площі рясніють оголошеннями про зведення нового житла та пропозиціями квартир за небувало низькими, правда, лише в доларовому еквіваленті, цінами.
Якоюсь мірою це відповідає дійсності: за даними гравців ринку нерухомості, столичні забудовники пропонують квартири у 180-250 об'єктах. Ще 385 новобудов чекають своїх покупців в передмістях Києва, зазначає Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії " Реалекспо.
«За підсумками першого півріччя на ринок Києва вийшло 16 нових проектів із загальним обсягом пропозиції більш 5.000 квартир. В липні-жовтні стартував продаж ще в 11 комплексах, загальний обсяг пропозиції додатково збільшився на 3.000 квартир», - розповідає Кореспонденту Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions.
За словами Чапко, найбільш активно забудовуються Голосіївський і Дніпровський райони Києва, на які сумарно припадає 35% всього пропозиції на ринку житла. Найменше будівництв у Подільському та Деснянському районах - по 3%. В області зводять 31 об'єкт у 15 районах.
Близько 70-80% пропонованих до продажу квартир в новобудовах відносяться до категорії економ
Згідно з оцінками експертів, близько 70-80% пропонованих до продажу квартир в новобудовах відносяться до категорії економ.
«Якщо говорити про пропозиції, що є в продажу (побудованих нових будинках, а також в будинках на різній стадії готовності), экономжилье займає близько 60%. У той же час серед нових проектів, які вийшли на ринок з початку року, економклас становить 80%», - говорить Олександр Попов, директор проектної групи Архиматика.
Тенденція 2014 року - будівництво «малогабаритних» квартир. В окремих новобудовах питома вага квартир студіо та однокімнатних перевищує 50% загальної кількості, площі таких квартир починаються від 18 кв. м.
«Забудовники намагаються запропонувати ринку мінімально необхідні площі. Часи однокімнатних квартир площею 50-70 кв. м закінчилися п'ять років тому», - зазначає Олег Приходько, генеральний директор девелоперської компанії Greenol.
Очевидні ризики
Переорієнтація забудовників на менший метраж пояснюється просто: доходи українців непорівнянні з цінами на нерухомість, тому вартість квартири була і залишається ключовим параметром вибору житла. Тими ж міркуваннями зі зрозумілих причин керуються і переселенці із зони АТО - експерти зазначають, що саме завдяки їм ринок влітку наблизився до показників продажів минулого року.
«Переселенці із зони АТО, якщо говорити про первинці, купували квартири в добудованих нових будинках. Це в основному представники бізнесу, які перенесли свою діяльність до столиці», - зазначає Попов.
Головна причина падіння попиту - непередбачувана девальвація гривні
Втім, деякий сплеск попиту на первинне житло тривав недовго. Вже у жовтні, за даними консалтингової компанії SV Development, у Києві було продано 1.165 квартир (з них на первинному ринку - 644), що майже на 10% менше, ніж у вересні. Головна причина падіння попиту - непередбачувана девальвація гривні. Навіть ті покупці, які готові були придбати квартиру «прямо зараз», побачивши курс 14-15 грн за $ 1, зменшили свій запал.
«Буквально місяць тому я цікавилася купівлею квартири в ЖК Комфорт Таун. Передбачала взяти житло в розстрочку років на п'ять-сім. Але оскільки ціни на квартири в цьому об'єкті в доларах і курс ніхто не фіксує, довелося відмовитися від своїх планів. Пошукаю новобудови, в яких ціна прив'язана до гривні або курс долара фіксований», - каже піар-менеджер Тетяна.
Але навіть в тих об'єктах, де курс фіксований, ніхто не дає гарантії, що з його зростанням ціна не буде переглянута пізніше.
«Я розглядала можливість придбання квартири в комплексі Нова Ходосівка в передмісті Києва. У жовтні курс долара, до якого вони прив'язувалися, становив 10,6 грн, але вже в березні 2015 року вона має зрости до 13 грн за $ 1. Плюс у випадку покупки квартири в розстрочку на десять місяців ціна 1 кв. м підвищується на $ 5 щомісяця (і це без урахування зростання курсу долара)», - розповідає дизайнер Юлія.
Ті покупці, які все-таки зважилися придбати квартири в новобудовах, воліють оплачувати відразу всю їх вартість. Так і від ризику девальвації є страховка, і на додаткову знижку можна розраховувати
Таким чином, покупці, які все-таки зважилися придбати квартири в новобудовах, воліють оплачувати відразу всю їх вартість. Так і від ризику девальвації є страховка, і на додаткову знижку можна розраховувати - у деяких об'єктах вона доходить до 25%.
«Купуючи квартиру, покупці намагаються отримати максимально можливі знижки. Більше половини угод відбувається зі 100% оплатою вартості житла», - говорить Чапко.
Такі клієнти віддають перевагу найменш ризикованим вкладенням - житлових комплексів, зданих в експлуатацію або перебувають на завершальній стадії робіт. І справа тут не тільки в бажанні скоріше заселитися або здати квартиру в оренду. Люди як і раніше не довіряють забудовникам, які залучають гроші на початковій стадії робіт, тобто на етапі котловану або фундаменту. І, як визнають самі забудовники, підстави для цього є.
«В умовах фінансової кризи і стагнації ринку нерухомості надання довгострокових програм розстрочки і великих знижок забудовником може свідчити про його фінансові проблеми і нести ризики недобудови подібних об'єктів», - попереджає Дмитро Шостя, керівник відділу продажів ЖК ParkStone.
